Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Belo

Dúvidas Comuns

PARCELAMENTO DO SOLO
Lei 6.766/1979/Dec-lei 58/1937
Código de Normas arts. 837 a 857
ProvimentoS CGJSC 14/93 E 75/98

1.O que se entende por Parcelamento do Solo em sentido amplo?
R.:é toda e qualquer forma de divisão ou fracionamento de um imóvel (terreno) resultando em duas ou mais áreas independentes.

2. Quais as duas formas de parcelamento do solo?
R.: Desmembramento e Loteamento.

3. Qual a diferença existente entre o desmembramento e o loteamento?
R.: Desmembramento é o parcelamento que não implica abertura ou ampliação do sistema viário (pressupõe região já urbanizada). Já o loteamento é o parcelamento com abertura ou ampliação de novas vias de circulação (novos logradouros).

4. Quais as leis que disciplinam o parcelamento?
R.: o parcelamento do solo urbano (Lei 6766/79) e quanto aos imóveis rurais (Decreto-Lei n. 58/1937).

5. quais hipóteses em que o parcelamento não está sujeito ao processo especial de registro perevisto na Lei 6766 (art.18)?
R.: De acordo com provimento da CGJSC e Códigos de Normas da CGJSC, não estão sujeitas à LPS (registro especial, dispensa doctos art.18 e edital) os parcelamentos que preencherem cumulativamente as seguintes condições:
-fracionamento de até 10 lotes;
-não implique abertura de novas vias;
-não provenha de imóvel objeto de outro parcelamento;

6. Neste caso (desmembramento de até 10 lotes) quais são os requisitos para o registro do parcelamento?
R.: aprovação do projeto pela PM, pronunciamento da Fatma - licenças prévia e de instalação (se em área litorânea- até 2000m das terras de marinha), licença da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Social, Urbano e Meio Ambiente se localizado em área de interesse especial- -> - preservação meio-ambiente/planejamento regional e urbano/instalação áreas industriais); ou - localizados em área limítrofe do município (1km da linha divisória); aglomeração urbana; ou - loteamento superior a 1000.000 m².).

7. quais projetos de parcelamento devem ser aprovados pels PM?
R.: todos, inclusive os não sujeitos à LPS - até 10 lotes).

8. Como se inicia o processo de loteamento/desmebramento?
R.: Após a aprovação municipal e anuência dos órgãos estaduais (fatma/sec. Des. Social urbano e MA) ou ainda SPU (terreno marinha) deve o loteador no prazo de 180 dias - pena caducidade aprovação - encaminhar ao registro imobiliário o pedido de arquivamento (registro), acompanhado do rol de documentos exigidos na LPS, que comprovem o cumprimento de todos os requisitos legais.

9. Quais os documentos o registrador deve encaminhar ao Ofício de Imóveis para a efetuação do Registro nos termos do art. 18?
R.:
a)título de propriedade (salvo se parcelamento popular - cópia da decisão que tenha concedido imissão provisória posse - ação desapropriação por utilidade pública; cópia decreto desapropriação e comprovante publicação imprensa oficial);
b)histórico títulos de propriedade abrangendo últimos 20 anos;
c)CNDs: tributos, ações reais por 10 anos, ações penais crimes contra patrimônio ou adm. Pública;
d)Certidões: do cartório de protestos de títulos pelo período de 10 anos; de ações pessoais relativas ao loteador por 10 anos; de ônus reais rel. Imóvel; de ações penais por rel loteador por 10 anos.

e)cópia ato aprovação loteamento pela Prefeitura e comprovante termo verificação;
f)exemplar do contrato-padrão de promessa ou cessão de promessa de venda;
g)declaração cônjuge loteador consentido no loteamento.

10. A existência de protesto, ações pessoais ou de ações penais (exceto se crime contra patrimônio ou administração pública) impedirá o registro?
R.: Não impedirá se o requerente comprovar que estes protestos ou ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes.

11. Assim, para efetuar-se o registro quais certidões devem ser negativas?
R.: de tributos, ações reais, e ações penais contra o patrimônio e administração pública.

12. se o oficial, neste caso, julgar insuficiente a comprovação feita, o que fará?
R.: Suscitará dúvida ao Juiz competente.

13. Após o recebimento da documentação, como o oficial deve proceder?
R.: O registrador deve analisar rigorosamente a documentação (prazos de validade, etc). Deve também verificar se a soma da área dos lotes não ultrapassa aquela constante da matrícula, bem como se não há alteração nas linhas perimetrais; os documentos pessoais relativos ao loteador/antecessores devem ser extraídos na comarca da situação do imóvel e de seu domicílio (loteador). Em ordem a documentação, o cartório comunica a prefeitura e faz publicar editais por 3 dias consecutivos no D.O ou jornal de circulação diária.

14. Nos editais de publicação, o registrador deve fazer constar os n. das licenças da fátima?
R.: Sim.

15. quantos dias têm os terceiros interessados para impugnar?
R.: 15 dias.

16. Se houver impugnação como o Registrador procederá?
R.: O oficial intima o loteador e a prefeitura para se manifestarem em 5 dias, remetendo após o pc. a juízo para decisão judicial, após ouvida MP.Pc de cognição sumária. Se a matéria exigir maior indagação - remete-se as vias ordinárias.findo o processo- feito ou não registro.

17. Não havendo impugnação como o oficial procederá?
R.: não havendo impugnação, o registro é lavrado e comunicado à prefeitura, à Fatma e se for o caso a Sec. Do Des. Social, urbano e M.A, remetendo cópias do edital, das licenças e o número da matrícula.

18.quando houver dispensa de publicação de editais (caso de desmembramento até 10 lotes) como procederá o registrador?
R.: após o registro encaminhará à prefeitura, à Fatma e se for o caso a Sec. Do Des. Social, urbano e M.A, somente cópias das licenças e o número da matrícula.

19. quais as zonas em que é possível o loteamento?
R.: em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, definidas em lei municipal.

20. Qual o percentual mínimo que os projetos de loteamento deverão reservar para áreas destinadas ao sistema de circulação, implantação de equipamento urbano comunitário e espaços livres de uso público?
R.: 35%.

21. Qual a área mínima que um lote pode ter?
R.: 125m² (salvo se legislação municipal estipular maiores exigências ou loteamento destirnar-se a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social).

22. O Registrador pode proceder ao registro de venda de parcela de loteamento/desmembramento não registrado?
R.: não, é vedado (art. 843, CNCGJSC).

23. Quais outros registros que ao oficial é vedado efetuar?
R.: De frações ideais de condomínios não aprovados pelo município, frações ideais com localização, numeração e metragem certa, de qualquer forma de condomínio ordinário que contrarie a lei ou que caracterize de modo oblíquo ou irregular parcelamento do solo urbano, instrumentos de promessa de compra e venda realtivos a parcelamento irregular ou fracionamento incabível em área rural.

24. É permitida a formação de condomínios de imóveis rurais?
R.: só por ato inter vivos quando preservada sua destinação para fins de exploração agropecuária ou extrativa.

25. Como deve proceder o oficial quando encontrar indício de instituição de loteamento clandestino?
R.: deverá noticiar ao MP, anexando a documentação disponível.

26. No caso de condomínio de casas é exigida a anuência da fatma?
R.: sim. Art. 855 CNCGJSC.

27. O registro do loteamento como se dá em relação a cada lote?
R.: Cada lote é matriculado.

28. Os logradouros, praças, áreas verdes, espaços destinados a equipamentos urbanos passam ao domínio público quando?
R.: Com o registro do loteamento.

29.Notificações que podem ser efetuadas pelo registrador na relação contratual entre loteador e adquirente:
R.: 1) Loteador/alientante não cumpre pré-contrato ( não outorga contrato) - > notificação para outorga do contrato. Se o loteador não cumprir, registra-se o pré-contrato e este passa a ser regido pelo contrato-padrão;
1)O adquirente faz cessão do contrato sem a anuência do loteador. A lei não exige a anuência do loteador, mas o oficial dá ciência (notifica) este uma vez feito o registro de cessão;
2)Intimação do adquirente em mora com as prestações (prazo de 30 dias), após o que se considera rescindido o contrato (cancelando-se o registro);
3)Intimação do loteador (vendedor) caso se recuse a receber as prestações do adquirente, para vir recebê-las (depositadas) no R.I. No prazo de 15 dias da notificação, considerar-se-á realizado o pagamento.

30. Quais os casos em que o registro de loteamento poderá ser cancelado?
R.: a) por decisão judicial; b) a requerimento do loteador, com anuência da PM, en quanto nenhum lotehouver sido vendido; c) a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da PM.
Prefeitura: só opõe-se ao cancelamento quando resultar incoveniente para o desenvolvimento urbano ou se tiver já realizado melhoramento na área.

31. A Como é o procedimento de cancelamento?
R.:O Oficial fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo ser impugnado no prazo de 30 d. da última publicação. Findo esse prazo o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido, ouvido o MP. A homologação será precedida de vistoria judicial (comprovar inexistência de adquirentes na área loteada).

32. Como o adquirente de lote agirá para Regularização de loteamentos em situação irregular?
R.: Conforme prevêem os arts. 38 a 40 da Lei 6766/79, deverá o adquirente suspender o pagamento e notificar por intemrédio o R.I. o loteador para suprir a falta (falta de registro/notificação PM/irregularmente executado). O adquirente fará o depósito das prestações devidas junto ao R.I. competente que as depositará em estabelecimento de crédito. A P.M. poderá promover a notificação ao loteador.

33. Regularizado o loteamento como procederá o loteador?
R.: requererá judicialmente autorizaçào para levantamento do montante depositado pelo adquirente, sendo necessária citação da PM e ouvida do MP. Reconhecido judicialmente a regualridade do loteamento o loteador notificará pelo R.I. os adquirentes para que passem a pagar-lhe diretamente.

34. quando o loteador não tem direito as prestações depositadas?
R.: quando não atender a notificação ou quando loteamento regularizado pela PM/DF.

35. Vale a cláusula de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente no caso de loteamento irregular?
R.: não. É nula de pleno direito.

36. Quando a PM/DF promover a regularização obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas?
R.: Sim, a fim de ser ressarcida das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriaçòes necessárias à regularização do loteamento.

37. Se os valores depositados não bastarem para o ressarcimento?
R.: será exigida a parte faltante do loteador.

38. Se o loteador não pagar?
R.: poderá a PM/DF receber as prestações dos adquirentes até o valor devido, podendo inclusive utilizar de cautelares.

39. quais requisitos previstos em lei para o loteamento?
R.:somente para fins urbanos/zonas urbanas/de expansão urbana; espaó livre,sistemas de circulação porporcionais densidade de ocupação para a zona em que se situe (plano diretor); lotes área mínima 125m²; faixa non aedificandi de 15 m ao longo rodovias/águas correntes/dormentes; vias devem articular-se comvias adjacente oficiais e harmonizar-se com totografia local.