Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Belo

Dúvidas Comuns

CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO
(Lei nº 4.591/64)

Do Condomínio Edilício

NCC arts. 1331 a 1358, reitera termos lei e faz algumas modificações.

Alterações:

1)obras condomínio - voluptuárias: voto 2/3 condôminos; se úteis, voto da maioria.

2)contrução de novo pavimento ou outro edifício em solo comum - unanimidade.

3)Adquirente - responsabilidade débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios - art. 1345 - difere da regra geral: art. 502: "o vendedor, savo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição".

PERGUNTAS

1.O que distingüe o condomínio ordinário/tradicional do condomínio especial?

R.: O condomínio tradicional ocorre quando mais de uma pessoa é titular de um bem (quando o domínio tem mais de um titular), tendo cada titular uma parte ideal da coisa. Diz-se que a propriedade do todo é comum. Já no condomínio especial (lei 4591/64), coexistem propriedade individual e comum. A propriedade individual é perfeitamente identificada como unidade autônoma (apartamento/sala, etc) e a propriedade comum incide sobre as demais áreas (de uso comum: escadas, corredores, hall, elevadores, salão de festas). O condomínio ordinário constitui-se automaticamente com a aquisição do domínio por mais de um titular. Já no codnomínio especial a lei exige a formalidade da instituição.

2. Que instrumento regula a coexistência dessas duas propriedades?
R.: A Convenção do Condomínio.

3. A lei 4.591/64 prevê tipos distintos de registro, quais são eles?
R.: Registro da incorporação imobiliária, do condomínio, e da unidade autônoma (além do registro da convenção no livro 3).

4. O que é Incorporação Imobiliária?
R.: é a atividade exercida tendo em vista a construção e alienação de unidades autônomas que formarão (uma vez terminada a construção) o condomínio edilício.

5. Como se caracterizam as unidades autônomas na fase de construção ou incorporação?
R.: juridicamente, caracterizam frações ideais do terreno.

6. Quem é o incorporador?
R.: é a pessoa física ou juridica que realiza a venda (em regra o o proprietário do terreno ou promitente comprador ou cessionário deste com título que satisfaça requisitros da alíena a do art. 32).

7. Incorporador é o construtor?
R.: não. O incorporador não se confunde com o construtor. Poderá ser o construtor somente se este estiver investido do poder de venda por mandato.

8. Caracteriza incorporação quando vários co-proprietários de um terreno se reúnem (juntam suas próprias economias) para construir juntos um prédio de apartamentos?
R.: Não.

9. Por que não?
R.: porque a incorporação conceitua-se como atividade de venda de unidades (em construção) ao público. Somente ocorre quando se b usca captação de dinheiro através das vendas das unidades autônomas em contrução. Ela invoca o interesse coletivo, daí sua regulação pela lei, a fim de proteger os adquirentes de boa-fé em face do empreendimento não se concluir.

10. Do ponto de vista do registro imobiliário, o que compreede a incorporação?
R.: A incorporação compreende o arquivamento em cartório de uma série de documentos cuja finalidade é atestar a ideneidade finaceira do empreendedor (CNDs de tributos, do INSS, de protestos, de ações judiciais reipersecutórias....) e o registro da incorporação na matrícula do terreno sobre o qual o condomínio será edificado.

11. qual a finalidade do registro da incorporação?
R.: Tem a finalidade de viabilizar, em face do princípio da continuidade registral, o registro dos compromisso de compra e venda feitos pela incorporadora a terceiros, tendo por objeto frações ideais do terreno, às quais corresponderão as futuras unidades autônomas (apartamentos, vagas de garagens, salas, etc.).

12. como o incorporador deve fazer para proceder ao registro da incorporação?
R.: deve apresentar em cartório os documentos arrolados no art. 32 da lei 4591/64 e art. 1o do Decreto 55.815/1965 (que a regulamentou).

13. Enumere algunns desses documentos.
R.: Projeto aprovado pela PM, CNDs de tributos, do INSS, de protestos, de ações judiciais reipersecutórias, memorial identificando as unidades autônomas, suas áreas, e localização bem como as partes comuns (o registro da incorporação consistirá, basicamente, na transcrição desse memorial).

14. Onde serão registrados os contratos de compra e venda de unidades autônomas?
R.: na matrícula do terreno objeto da incorporação, chamada matrícula-mãe.

15. Se o empreendedor tiver condições de levantar a construção sem que necessite ou deseje captar recursos por meio de vendas, é necessário o registro da incorporação?
R.: Neste caso, não haverá incorporação (venda de unidades no curso da construção). Uma vez edificado o prédio e averbada a construção na matrícula do terreno, bastará o registro da instituição do condomínio, independentemente de prévia incorporação.

16. O que é instituição do condomínio?
R.: É o ato pelo qual o proprietário de um terreno manifesta a sua vontade de transformar a edificação existente em condomínio especial (ou horizontal), submetendo o prédio ao regime da lei 4591/64 e NCC.(O NCC não derrogou expressamente a lei, v. Art. 2.044. LC 95/98, diz que toda revogação tem que ser expressa).

17. É da instituição do condomínio que nascem juridicamente as unidades autônomas?
R.: Sim. Tanto que para cada uma delas abrir-se-á uma matrícula.

18. Por que se diz que o condomínio em edifícios é uma propriedade horizontal?
R. Porque são planos horizontais sobrepostos. A designação "vertical", juridicamente, é incorreta.

19. Se o prédio foi edificado sem incorporação prévia, é necessária a apresentação de todos os documentos exigidos para o registro da incorporação para o registro da instituição do condomínio?
R.: Não. Basta o projeto aprovado pela prefeitura municipal e o memorial de instituição do condomínio (instrumento particular similar ao memorial de incorporação que descreve a configuração do condomínio, identificando as unidades autônomas, suas áreas de localização, além das partes comuns a todos os condôminos).

20. Onde (em qual livro) e quando deve ser registrada a Convenção do Condomínio?
R.: deve ser registrada no Livro 3, no mesmo momento do registro da instituição do condomínio. Este registro é referido por averbação no livro 2 - à margem da matrícula-mãe.

21. A convenção do condomínio difere da minuta de convenção?
R.: Sim.

22. Explique.
R.: A minuta integra o conjunto de documentos exigidos para o registro da incorporação. A minuta não é registrada porque neste momento (incorporação) o condomínio ainda não existe.

23. O registro de incorporação está submetido a algum prazo?
R.: Sim. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias.

24. Findo este prazo, se a incorporação não tiver se realizado, o que acontecerá?
R.: O incorporador somente poderá efetuar vendas das frações ideais do terreno (futuras unidades) depois de atualizar a documentação do art. 32, realizado-se novo registro por igual prazo.

25. O incorporador pode fixar prazo de carência para o empreedimento?
R.: sim. Pode fixar prazo de até 180 dias para desistir do empreendimento.

26. Como deverá proceder o incorporador que desistir do empreedimento?
R.: deve comunicar por escrito o R.I. , devendo ser averbada a desistência à margem do registro de incorporação, bem como aos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal.

27.O que cabe a cada unidade como parte inseparável?
R. Uma fração ideal do terreno e coisas comuns. Cada unidade terá, ainda, saída para a via pública, que será tratada como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que se lhe impõem. Igual tratamento terá as vagas de garagem, as quais serão vinculadas à unidade habitacional a que corresponder.

28. O direito à guarda de veículos nas garagens pode ser transferido?
R. Sim. Contudo, não poderá ser feito à pessoa estranha ao condomínio.

29. O que é considerado condomínio comum?
R. O terreno, fundações, paredes externas, teto, áreas internas de ventilação, toda área de uso comum.

102. Essas áreas são suscetíveis de divisão?
R. Não. Além disso, são insuscetíveis de alienação destacada da respectiva unidade, bem como de utilização exclusiva por qualquer condômino.

103. A alienação de uma unidade autônoma depende da anuência dos demais? Depende de mais alguma coisa?
R. Não depende da anuência dos demais, mas tão-somente da prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

104. Como pode ser instituído o condomínio?
R. Por ato inter vivos ou testamento, devendo obrigatoriamente ser inscrito no RI, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação e a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna desta.

105. A quem compete a elaboração da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno?
R. Proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários. A Convenção deve ser registrada no RI, bem como suas alterações.

106. Quando a Convenção é considerada e aprovada?
R. Quando reúne a assinatura de 2/3 dos titulares dos direitos das frações ideais, passando a ser obrigatória para todos, inclusive mero ocupante.

107. O que deve conter a Convenção?
R. Art. 9º, § 3º, da Lei nº 4591/64 (discriminação e destino das diferentes partes, modo de uso, escolha do síndico e conselho consultivo, atribuições do síndico, etc.)

108. Cite as vedações impostas a qualquer condômino?
R. Art. 10. - alterar a fachada externa; usar tonalidades ou cores diferentes na decoração externa; destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva, perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança; embaraçar o uso das partes comuns.

109. Quais as penalidades para quem as descumpre?
R. Multa, fazer ou deixar de fazer tal ato. Com autorização judicial, o síndico pode mandar desmanchar obra irregular, às custas do transgressor.

110. Fale das despesas do condomínio.
R. O rateio é na proporção da quota-parte, sendo administrada a arrecadação pelo síndico, podendo este cobrar judicialmente o atrasado. A multa pela impontualidade pode chegar à 20%, com juros de mora de 1% ao mês. As obras que interessem à estrutura integral da edificação serão arcadas por todos. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos não o exonera de seus encargos.

111. O que sabe sobre o seguro do condomínio?
R. É obrigatória a contratação de seguro contra riscos de incêndio, terremoto ou outro sinistro, no prazo de 120 do "habite-se", sob pena de multa imposta pela municipalidade. A contratação é de responsabilidade do síndico, devendo a despesa ser rateada por todos os condôminos.

112. Como é feita a escolha do síndico?
R. Na forma prevista na Convenção, sendo que seu mandato não poderá ser superior a dois anos, permitida a reeleição.

113. Quais as suas atribuições?
R. Art. 22, § 1º - representar, ativa e passivamente, o condomínio; 4dministra-lo; praticar os atos previstos na lei, convenção e regimento; aplicar multas; cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; prestar contas, guardar por cinco anos toda a documentação relativa ao condomínio.
O síndico, se autorizado pela assembléia, poderá, sob sua responsabilidade, delegar funções.

114. Das decisões do síndico cabe recurso?
R. Sim. Desde que previsto pela convenção, cabe recurso para a assembléia.

115. Qualquer pessoa pode ser síndico?
R. Sim. Pode ser condômino ou pessoa estranha ao condomínio (inclusive pessoa jurídica), e fará jus à remuneração fixada pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente.

116. Como é feita a destituição do síndico?
R. Na forma da convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de 2/3 dos condôminos presentes em assembléia geral especialmente convocada.

117. O que é o Conselho Consultivo e como é formado?
R. É um órgão de assessoramento do síndico. É formado por três condôminos, eleitos por mandato não superior a dois anos, permitida a reeleição.

118. Fale sobre a Assembléia Geral Ordinária.
R. Art. 24. A AGO será realizada anualmente, convocada pelo síndico na forma prevista pela convenção, à qual compete, além das matérias constantes na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio (conservação, manutenção e correlatas). As suas decisões, de acordo com o quorum exigido pela convenção, obrigam a todos. O que tiver sido deliberado na AGO será comunicado aos condôminos pelo síndico no prazo de 08 dias.

119. Como são computados os votos na AGO?
R. Salvo disposição diversa da convenção, serão computados proporcionalmente às frações ideais de cada um.

120. Pode o locatário votar na AGO?
R. Desde que seja assunto envolvendo despesa ordinária, e que o locador/condômino não compareça.

121. Pode haver Assembléia Geral Extraordinária?
R. Sim. Quando convocadas pelo síndico ou condôminos que representem, no mínimo, ¼ do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

122. Se a assembléia não se realizar em quinze dias da convocação, o que os interessados na sua realização poderão fazer?
R. Poderão requerer ao juiz que decida a respeito.

1 Qual o conceito de incorporação imobiliária?

R. É a atividade exercida tendo em vista com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Ela só existe quando ocorre a venda das unidades em fase de construção, o que ocorre quando o incorporador busca a captação de dinheiro por meio das vendas. Inexistindo venda, não há incorporação. Assim, não caracteriza incorporação quando vários co-proprietários de um terreno se reúnem (com economias próprias) para construir juntos um prédio de apartamentos.

124. Quem é o incorporador?
R. Em suma, é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de trais frações a unidades autônomas. Mas poderá ser também o construtor ou o corretor de imóveis, desde que investidos do poder de venda por meio de mandato.

125. A quem é estendida a condição de incorporador?
R. Aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

126. Quais as obrigações do incorporador?
R. São várias. Vide art. 32 e 43 da Lei nº 4.591/64.

127. Por quanto tempo vale o registro de incorporação?
R. Por 180 dias. Expirado esse prazo, sem a conclusão da incorporação, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação exigida no art. 32, revalidado o registro por igual prazo.

128. O que é a carência?
R. É o prazo em que o incorporador pode desistir do empreendimento, não podendo ser superior ao prazo da validade do registro (ou sua revalidação, se for o caso). O prazo de carência é improrrogável.

129. Como deve proceder o incorporador desistente?
R. Deve denunciar a desistência ao RI, e comunicar a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal. Havendo a desistência, terá 30 dias para ressarcir os adquirentes. Se isso não ocorrer, estes poderão cobrar do incorporador pela via executiva.

130. Qual o prazo para o incorporador promover a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, do contrato de construção e da convenção do condomínio?
R. 60 dias a contar do fim da carência. Se esta não existir, conta-se da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

131. Qual a providência a ser tomada pelo incorporador, se ficou pagar parte do terreno em área construída?
R. Deverá discriminar em todos os documentos de ajuste: a parcela que ficou de pagar em dinheiro, a área a ser entregue, bem como se o alienante do terreno ficou sujeito a qualquer prestação ou encargo.

132. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, quem fica encarregado da averbação da construção?
R. O incorporador. Se este não o fizer, o construtor deverá fazê-lo, sob pena de ficar solidariamente responsável com o primeiro perante os adquirentes. Na omissão de ambos, a averbação poderá ser requerida por qualquer um destes.

133. Como pode ser contratada a construção de edificações em condomínio?
R. Sob regime de empreitada ou de administração. Constará do contrato o projeto e o memorial descritivo, o prazo de entrega, bem como condições e formas de sua eventual prorrogação.

134. Como podem os contratantes da construção tratar de seus interesses?
R. Por meio de assembléias, oportunidade em que (se não tiver sido designada no contrato) poderão os contratantes eleger uma Comissão de Representantes, compostas de três membros e imbuída de cuidar dos seus interesses.

135. A Assembléia pode revogar decisões da Comissão?
R. Sim, desde que por maioria absoluta dos votos dos contratantes, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.

136. O que poderá fazer o construtor ou o incorporador se o contratante estiver em atraso com as obrigações assumidas?
R. Poderá exercer o direito de retenção sobre a unidade do contratante inadimplente.

137. Como pode ser feita a construção por empreitada?
R. De dois modos: por preço fixo ou reajustável.

138. Na empreitada reajustável, em que conste o preço, como deve ser feita a publicidade?
R. Nos termos do artigo 56, ou seja, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade. Tais indicações deverão constar de todo o material de propaganda, exceto dos classificados dos jornais.

139. Como é chamada a construção sob o regime de administração? Quem são os responsáveis por ela?
R. É conhecida também como regime "a preço de custo". Os responsáveis pelo pagamento do custo integral da obra são os proprietários ou adquirentes, sendo que quaisquer documentos referentes às transações serão emitidos em nome do condomínio e todas as contribuições dos condôminos serão feitas em conta aberta em nome do condomínio.

140. No regime por administração, é obrigatório constar no contrato o custo da obra?
R. Sim.

141.Quais os poderes da Comissão de Representantes no regime por administração?
R. Aqueles elencados no artigo 61, v. g., examinar balancetes, fiscalizar compras de materiais, contratar em nome do condomínio, fiscalizar receitas, etc.

142 E a publicidade no regime por administração, como deve ser feita?
R. Em suma, é bem semelhante àquela da empreitada reajustável. A diferença é que, na administração, não há reajustabilidade, devendo ser informado o montante do orçamento atualizado do custo da construção, com a indicação do mês a que se refere.

143. Quais a principal sanção imposta ao adquirente ou contratante?
R. É a rescisão contratual, se verificada a falta de pagamento de três parcelas do preço da construção. Vide artigo 63.

144. A rescisão é feita automaticamente?
R. Não, antes o inadimplente deverá ser notificado, com prazo de 10 dias para purgar a mora.

145. Qual o crime previsto na Lei nº 4591/64?
R. Fazer afirmação falsa sobre constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações. A pena varia de 1 a 4 anos de reclusão e multa. É crime contra a economia popular. Há também uma série de contravenções descritas no artigo 66 da Lei, as quais sujeitam os contraventores em multa.