Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Belo

Dúvidas Comuns

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL e sistema de financiamento imobiliário

1. Qual a lei que criou a Alienação Fiduciária de coisa imóvel?
R.: Foi a Lei 9.514/1997 que dispõe sobre o sistema de fiananciamento imobiliário e institui a alienação fiduciária, acrescentando aos incisos I e II do art. 167 da LRP itens realcionados ao instituto. MP. 2.223/2001 - alterou lei.

2. De acordo com a lei, quais as garantias que as operações de financiamento imobiliário pode ter?
R.: Hipoteca; cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis; caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contrato/promessa de compra e venda de bem imóvel; alienação fiduciária de bem imóvel.

3. Tais garantias são objeto de averbação ou registro?
R.: A alienação fiduciária é objeto de registro e as demais de averbação.

4.Defina o contrato de Alienação Fiduciária de bem imóvel.
R. É o negócio jurídico pelo qual o devedor, para garantir o pagamento da dívida, transmite ao credor a propriedade de um bem imóvel, retendo-lhe a posse direta, sob a condição resolutiva de saldá-la.

5.Quais são as partes?
R. Pode ser contratada por PF ou PF não sendo provativa das entidades que operam o SFI.
Fiduciante- é quem aliena em garantia, o devedor;
Fiduciário- é quem adquire a propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, é o credor.

6.Tem forma especial?
R. Não. Pode ser por instrumento particular, mas só vale se for por escrito, tendo caráter de instrumento público para todos os fins de direito (art. 38).

7.Quais os direitos e deveres do credor fiduciário?
R. Tem o dever de transferir a propriedade que adquiriu sob condição resolutiva quando o devedor lhe pagar o que deve. Por outro lado, tem o direito de vender a coisa para se pagar, caso o fiduciante seja impontual ou inadimplente.

8.De que medidas dispõe o credor fiduciário para satisfazer o seu crédito?
R. Das ações de

9.Qual o objeto:
R.: bem imóvel concluído ou em construção.
10. Pode ter por objeto bens enfitêuticos?
R.: sim. Mas se enfiteuse constituída antes da entrada em vigor NCC (art. 2.038).

11. qual prazo que tem o credor fiduciário para outorgar termo de quitação da dívida?
R.: 30 dias da data da liquidação da dívida, sob pena de multa de 0,5 ao mês sobre o valor do contrato.

12. Para cancelar o registro da AF como deve proceder o devedor?
R.: apresentar ao R.I. o termo de quitação, à vista do qual o oficial fará o cancelamento do registro por averbação.

13. No caso de mora do devedor fiduciante como se procederá?
R.: o credor requererá intimação pessoal por intermédio do O.R.I. ou O.R.T.D. ou pelo correio AR, do devedor para que satisfaça a dívida em 15 dias.

14. Se estiver me local incerto ou não sabido?
R.: edital R.I. publcado por 3 dias pelo menos.

15.Purgada a mora, convalescendo o contrato, quantos dias tem o O.R.I para entregar ao credor fiduciário as importâncias recebidas (deduzidas as despesas de cobrança e initmação)?
R.: 3 dias.

16. Se decorrido o prazo de 15 dias o devedor não purgar a mora?
R.: o O.R.I , certificando esse fato, promoverá o registro na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do vendedor fiduciário à vista da prova do pagamento por este do Imposto inter vivos, e se for o caso do laudêmio.

17. consolidada a proprieade em nome do ficuciário este promoverá leilão público em que prazo?
R.: 30 dias do registro. 1o leilão - valor imóvel. 2o valor maior lance desde que cubra s dívidas e despesas.

18. Se, realizada a venda, houver crédito em favor do devedor como o fiduciário deve proceder?
R.: deverá entregar ao devedor nos 5 dias seguintes à venda a importância que sobejar, implicando recíproca quitação.

19. Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor das dívidas, despesas + encargos o que acontecerá?
R.: considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de pagar as benfeitorias, o qual no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

20.O devedor fiduciante poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia?
R.: Sim, mas somente com a anuência expressa do fiduciário, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

21.E o credor para ceder seus direitos precisa da anuência do devedor fiduciante?
R.: Não.

22.Qual é a ação que o credor fiduciário pode se utilizar no caso de consolidação de sua propriedade ante a não purgação da mora pelo devedor notificado para tanto?
R.: Reintegração de posse, que será concedida liminarmente com prazo de desocupação de 60 dias. A mesma ação pode ser utilizada pelo adquirente do imóvel em leilão e os cessionários do credor fiduciário.

23.No caso de fiador ou terceiro interessado pagar a dívida, o que ocorrerá?
R.: Este ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

24.O que acontecerá na hipótese de insolvência do fiduciante?
R.: fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.

25.Os contratos relativos ao financiamento imobiliário em geral poderão estipular que litígios ou controvérsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Erro! A referência de hyperlink não é válida.?
R.: Sim.

26.No caso de leilão o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, taxa de ocupação do imóvel?
R.: Sim. pagará por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24 (valor imóvel), computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

27.Se o devedor fiduciante contratar ou prorrogar locação do imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário, o que acontecerá?
R.: A transação será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores.

28.Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei se aplicam as disposições da Erro! A referência de hyperlink não é válida., e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH?
R.: Não.

29.Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada no caso de consolidação da propriedade em nome do fiduciário?
R.: Sim. Com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada neste caso no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade.