Registro de Imóveis >> Registro de Imóveis

Informações úteis para registrar o seu título

A importância do Registro de Imóveis

O Registro de Imóveis pode ser conceituado como o cadastro jurídico da propriedade do Brasil. Tem por finalidade o assentamento e arquivo de atos relativos a direitos reais imobiliários ou a estes equiparados por Lei. Por meio do registro é que se constituem a propriedade e os demais direitos reais imobiliários. Sobre a eficácia constitutiva do registro imobiliário, estabelece o Código Civil:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247) salvo os casos expressos neste Código.” (art. 1.227)
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
“§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” (art. 1.245).
O Brasil adotou em matéria de registro imobiliário o sistema alemão, no qual o domínio somente se transmite com o registro. Assim, o título (negócio jurídico subjacente: contrato, escritura pública, etc.) não é suficiente para gerar o direito real, ou seja, o contrato (ou escritura pública) somente gera direitos pessoais/obrigacionais entre as partes.
Aí está a importância do Registro de Imóveis. O efeito constitutivo do registro pode ser considerado como a viga mestra do sistema registral imobiliário brasileiro.

O que devo levar ao Cartório para protocolar um título?

Escrituras Públicas

Escritura original (certidão ou traslado);
Certidão expedida pela prefeitura com inscrição imobiliária, endereço completo e valor venal do imóvel ou carne do IPTU.

Instrumentos particulares

Documento original assinado com firmas reconhecidas, em duas vias ao menos, uma ficará arquivada em cartório.
Certidão expedida pela prefeitura com inscrição imobiliária, endereço completo e valor venal do imóvel ou carne do IPTU.
Se houver transmissão ou instituição de direitos reais ou cessão de compromisso de compra e venda/permuta, guia do ITBI paga.

Títulos judiciais

Documento original (mandado, formal de partilha, carta de sentença), acompanhando das principais peças do processo em cópia autenticada. Em duas vias. Ou cobraremos xerox para arquivamento na serventia de uma via do título.
Certidão expedida pela prefeitura com inscrição imobiliária, endereço completo e valor venal do imóvel ou carne do IPTU.
Se houver aquisição, transmissão ou instituição de direitos reais ou cessão de direitos hereditários/de meação, guia do ITCMD ou ITBI paga, conforme o caso.
Tratando-se de  Mandado de registro de Usucapião, é preciso apresentar certidão de quitação ou de não incidência do ITBI,emitida pela prefeitura.

Averbações

Para averbações que de qualquer modo alterem ou acrescentem informações ao registro existente,  deve ser preenchido  requerimento o qual deve ser assinado pelo interessado presencialmente no balcão (apresentando documento de indetificação) ou trazê-lo já preenchido com firma reconhecida. Anexar ao requerimento o documento oficial que comprove a alteração ou inclusão requerida (original ou  cópia autenticada).

Primeira aquisição imobiliária e financiada no SFH

Quando se tratar da primeira aquisição imobiliária e primeiro financiamento junto ao Sistema Financeiro de Habitação, esta declaração deve vir mencionada no texto do documento/contrato.
Se não tiver constado no contrato, pode ser aceita uma declaração avulsa com firma reconhecida de todas as partes.
A existência de imóvel residencial em nome dos compradores impede o benefício legal de redução de emolumentos e FRJ.

Quem pode apresentar um título a registro (protocolar)?
E quem pode requerer que seja suscitada dúvida ou o cancelamento do protocolo?

Qualquer pessoa pode solicitar o registro de um título. Mas a suscitação de dúvida e o cancelamento do protocolo somente podem ser requeridos por quem é o detentor do direito real sujeito a registro, ou seja, quem tem interesse no registro.
O direito gerado pelo protocolo do título (prenotação) confere prioridade no registro e nos direitos reais relativos ao imóvel transacionado/negociado.
Cumpre, portanto, distinguir o solicitante do interessado, que é o verdadeiro apresentante.
O primeiro é qualquer pessoa que compareça ao Cartório portando um título, e o segundo é quem tem interesse no registro do título ou na prática do ato. O primeiro é mero portador e o segundo é o real interessado. Somente a este último a lei confere a faculdade e o direito de requerer, à vista da recusa do registro, que o Oficial suscite a dúvida ao Juízo competente ou que cancele o processo de registro.

Prazos de Registro

Regra Geral: 20 (vinte) dias úteis

Artigo 1.017 do Novo Código de Normas:

Art. 1.017. O oficial analisará, em 10 (dez) dias úteis, os documentos, emitindo nota devolutiva
para indicar, de forma fundamentada, as exigências e esclarecimentos que se façam necessários,
designando o prazo de 20 (vinte) dias úteis para o requerente. (redação alterada por meio do
Provimento n. 14, de 19 de março de 2025)

§ 1º Retomado o procedimento, o oficial terá 10 (dez) dias úteis para analisar se as exigências
foram cumpridas integralmente e prestados os esclarecimentos necessários, deflagrando a fase
notificatória caso não haja novas exigências ou esclarecimentos.

§ 2º A desídia do requerente acarretará o arquivamento do pedido com base no art. 205 da Lei n.
6.015/73, bem como o cancelamento da prenotação.

Regras Especiais:

• Registros das Cédulas de Crédito Comercial (Lei nº 6.840, de 3.11.1980, art. 5º, c/c Decreto-lei nº 413, de 9.1.1969, art. 38), Rural (Decreto-lei nº 167, de 14.2.1967, art. 38) e Industrial (Decreto-lei nº 413, de 9.1.1969, art. 38): 3 (três) dias úteis;

• Registros das Cédulas de Crédito Bancário e Imobiliário (Lei nº 10.931/2001, art. 52): 10 (dez) dias;

• Registro do Contrato Particular celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH  (Lei nº 4.380, de 21.8.1964, art. 61, § 7º): 10 (dez) dias;

• Registro do Contrato Particular de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97): 10 (dez) dias;

• Registro da incorporação imobiliária (Lei nº 4.591, art. 32, § 6º e Lei nº 6.015, de 31.12.1973, art. 237-A, §2º ): 10 (dez) dias para fornecimento do número do registro ou exigências; e

• Registro de parcelamento do solo (Lei nº 6.015, de 31.12.1973, art. 237-A, §2º ): 10 (dez) dias, para fornecimento do número do registro ou exigências.