Hoje é domingo, 03 de julho de 2022

A LRP em seu art. 212 estatuía que “Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”.

Assim, a LRP previa tão somente uma hipótese para a retificação do registro: quando o teor do registro não exprimisse a verdade.

Agora, ante a edição da Lei n. 10.931/2004, o dispositivo passou a elencar três hipóteses de cabimento da retificação do registro/averbação, quais sejam: a) omissão; b) imprecisão; e c) quando o registro/averbação não exprimir a verdade.

A retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213.

É de se destacar, que a escolha da retificação administrativa  não exclui o direito da parte requerer a prestação jurisdicional, caso se sinta prejudicada. Assim, a lei assegura à parte a faculdade de requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Estabelecia o art. 213 da Lei 6.015/73, em sua redação anterior à Lei n. 10.931/2004, que o erro constante do registro somente poderia ser retificado extrajudicialmente no caso de erro evidente e quando não acarretasse prejuízo a terceiro.

Assim, a adoção da retificação judicial era a regra-geral vigente anteriormente à Lei 10.931/2004, e a exceção, a retificação extrajudicial.

Felizmente, referida regra restou superada com a edição da Lei 10.931/2004, a qual preconiza a adoção do procedimento extrajudicial, relegando o procedimento judicial a casos excepcionais.

Com efeito, estatui o art. 213, em sua nova redação, os casos em que o oficial retificará o registro ou a averbação, de ofício ou a requerimento do interessado:

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
  2. b) indicação ou atualização de confrontação;
  3. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
  4. d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
  5. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
  6. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
  7. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

Prevê, ainda, o citado dispositivo que o Oficial retificará o registro a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área. O pedido deve ser instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes. Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.

É de se destacar, que no caso de retificação em virtude de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, a planta deve conter, além de as assinaturas de todos os confrontantes, a aprovação da prefeitura municipal, no caso de imóveis urbanos. No caso de confrontação com vias públicas, a União o Estado ou o Município deverão concordar com a retificação, conforme o caso. Já em se tratando de rios, entende-se dispensável a notificação dos entes públicos respectivos.

Não contendo a planta apresentada a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis ou Oficial de Registro de Títulos de Documentos competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias; podendo-se ainda,  promover  a notificação pelo correio, com aviso de recebimento.

A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente. Não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

Findo o prazo sem impugnação, o oficial homologará o pedido e averbará a retificação requerida.

Já no caso de haver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

Cumpre ressaltar, a importante alteração no procedimento da retificação realizada pela Lei n. 10.931/2004, ao permitir a formalização de transação amigável para solucionar as divergências existentes entre os confrontantes (ou seja, no caso de haver impugnação), antes de remeter o processo a juízo.

Assim, somente no caso de ser inexitosa a transação, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

Já a respeito das áreas parcialmente alienadas, dispõe o §7º do art. 213 em sua nova redação que: “Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes”.

No tocante às áreas públicas, estas, poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto no artigo 213, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

Outra relevante inovação trazida pela Lei 10.931/2004 é o procedimento previsto no § 9º do art. 213, in verbis: “§ 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística”.

Referido dispositivo vem facilitar e desburocratizar, sensivelmente, a alteração e a marcação de divisas entre confrontantes ao permitir uma solução amigável e célere, tornando desnecessário o procedimento judicial.

É bom lembrar que “Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes”(§ 10 do art. 213).

Previu a Lei n. 10.931/2004, ainda, a possibilidade da efetuação de vistoria pelo Oficial de Registro de Imóveis, ao estatuir que:

“Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra” (§ 12).

Por fim, o § 11 do art. 213 elenca os casos que não dependem de retificação, in verbis:

  • 11. Independe de retificação:

I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;

II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta Lei.

Destaca-se, por oportuno,  que “Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública” (§15).

A Lei 10.931/200, tratou, por fim,  da registrabilidade do título anterior, quando não houver dúvidas quanto à identificação do imóvel. Neste caso, o imóvel será registrado em conformidade com a nova descrição (§ 13 do art. 213).

Finalmente, adverte a Lei (§14 do art. 213) que “Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”.

DO BLOQUEIO DA MATRÍCULA

Dispõe o art. 214, §§ 3º e 4º,  da Lei 6.015/73, em sua nova redação dada pela Lei 10.931/2004:

  • 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
  • 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

Assim, constitui-se requisito à efetuação do bloqueio da matrícula de um determinado imóvel, a possibilidade de a superveniência de novos registros vir a causar danos de difícil reparação.

Neste caso, o oficial não poderá mais praticar qualquer ato na matrícula bloqueada, salvo com autorização judicial.

Destaca-se, de outro lado, a possibilidade de os interessados a prenotarem seus títulos – que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio – e assim garantirem a preferência no registro e conseqüentemente, no direito real respectivo.

QUADRO COMPARATIVO

Redação antiga Redação atual

Art. 212 – Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio.            Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213 – A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

  • 1º A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.
  • 2º Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para manifestarem sobre o requerimento, em 10 (dez) dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores.
  • 3º O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.
  • 4º Se o pedido de retificação for impugnado fundamentadamente, o juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias.
  • 5º Da sentença do juiz, deferindo ou não o requerimento, cabe recurso de apelação com ambos os efeitos. Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
  2. b) indicação ou atualização de confrontação;
  3. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
  4. d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
  5. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
  6. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
  7. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

  • 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
  • 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
  • 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
  • 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
  • 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.
  • 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
  • 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
  • 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
  • 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
  • 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
  • 11. Independe de retificação:

I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;

II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta Lei.

  • 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
  • 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.
  • 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
  • 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.  Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

  • 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.
  • 2o Da decisão tomada no caso do § 1o caberá apelação ou agravo conforme o caso.
  • 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
  • 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
  • 5o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.