Hoje é domingo, 03 de julho de 2022

Não há dúvidas que o Sistema de Registros Públicos brasileiro é importante instrumento para a regularização fundiária e proteção ambiental. Entretanto, cabe aos seus  operadores utilizá-lo adequadamente.

 

O Registrador tem um importante papel a desempenhar na condução da sua atividade, podendo, com base nos princípios da concentração[i], publicidade e segurança jurídica (art. 1º  da Lei 6015/73 e da Lei 8935/94) agir de modo a resguardar e proteger o meio ambiente (art. 225 CRFB/1988), no âmbito de sua circunscrição, utilizando de mecanismos previstos em textos normativos e leis.

 

Os três princípios relacionam-se e são interdependentes, podendo ser considerados – juntamente com o princípio da continuidade (arts. 195 e 237 da Lei 6015/73)- as vigas mestras do Sistema Registral Imobiliário.

 

Aplicado o princípio da concentração em sua essência de forma continua e geral no País, as relações jurídico-imobiliárias passarão a contar com muito mais segurança jurídica – fundamento e objetivo do Sistema Registral (art. 1º da Lei 6015/73).

 

Isto é, se toda e qualquer informação que diga respeito a um imóvel  ou a seus titulares, começar a ser averbada junto à Matrícula (de forma continua e uniforme) para conferir publicidade (efeitos erga omnes), a confiança no Sistema Registral aumentará, gerando um efeito muito positivo para a sociedade, pois  bastará a qualquer pessoa ter em mãos um único documento: A certidão da Matrícula do imóvel para realizar uma transação imobiliária com segurança.

 

Já o princípio da publicidade ambiental (decorrente dos princípios da publicidade e concentração) estabelece a possibilidade de o Registro de Imóveis averbar determinadas informações à margem da Matrícula de imóveis sujeitos a  limitações administrativas  ambientais.

 

Por meio da aplicação deste princípio, a Matrícula deve ostentar todas as informações ambientais que pesam sobre o imóvel: limite de ocupação, taxa de construção, faixas “non aedificandi”, existência de APP, Termos de Compensação Ambiental, etc.; e com isso, poderá um interessado optar seguramente pela compra de um imovel em tais condições, ou não.

 

Assim, pretendo tratar, neste pequeno artigo, do papel ambiental do Registrador de Imóveis, que pode ser alçado ao status de um verdadeiro agente de proteção ambiental no Brasil, se utilizar de todas as ferramentas legais à sua disposição, agindo sempre com fundamento nos princípios citados.

 

O primeiro exemplo de atuação do Registrador é no tocante às Áreas de Preservação Permanente, chamadas popularmente de “APP”. Nas áreas de preservação permanente, é proibido construir, plantar ou explorar atividade econômica, ainda que seja para assentar famílias assistidas por programas de colonização e reforma agrária.

Apenas os órgãos ambientais (desde que comprovados a utilidade pública ou o interesse social do empreendimento e a inexistência de alternativa técnica ou de outro local para executá-lo), podem excepcionalmente autorizar o uso e o  desmatamento de área de preservação permanente rural ou urbana.

 

A Lei nº 12.651/12 (atual Código Florestal Brasileiro) estabelece normas gerais sobre a proteção da vegetação das áreas de Preservação Permanente.

 

Já a Lei Federal nº 6.766/79, dita as normas complementares sobre o parcelamento do solo, contanto que não infrinja as normas presentes no Código Florestal.

 

A Lei 6.766/79 dispõe como requisito fundamental a obrigatoriedade de uma faixa não edificável de 15 (quinze) metros da cada lado, ao longo das águas correntes e dormentes, bem como das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias.

Quanto às faixas “non aedificandi” de domínio público das rodovias e ferrovias, cabe ao Registrador observar se houve tal menção quando da apresentação de qualquer planta do imóvel que confronte com Estradas estaduais e federais (ou ferrovias) e – em caso de não existir a previsão de tal faixa – exigir a correção da planta, em nota de exigência.

Já as faixas de terra marginais de águas correntes – incluídos os olhos d´agua – e águas dormentes, são consideradas APP, conforme o Código Florestal e a Lei do Parcelamento do Solo, havendo, entretanto, suposta antinomia, que vem gerando divergências quanto à metragem da sua extensão, tese que está sendo há tempos discutida nos Tribunais.

 

De acordo com o Código Florestal, os limites das APPs às margens dos cursos d’água, variam entre 30 metros e 500 metros, dependendo da largura de cada um, contados a partir do leito maior. Havendo nascentes e “olhos d’água”, a APP abrange o raio de 50 metros ao seu redor,  ainda que sequem em alguns períodos do ano.

 

Conforme julgados mais recentes, em se tratando das faixas marginais de cursos d’água (rios), o Superior Tribunal de Justiça vêm adotando o disciplinado no Código Florestal (mesmo em imóveis urbanos), deixando de aplicar os 15 (quinze) metros previstos na Lei 6766/79.

 

Neste sentido, há recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, através da 2ª Turma, que julgou que a aplicação do Código Florestal somente pode ser afastada se houver lei municipal mais rígida. O entendimento foi firmado no âmbito da AResp nº 1312435, de relatoria do Ministro Og Fernandes. De acordo com a decisão, o Código Florestal é a lei especial a ser observada na espécie, cabendo às demais leis ordinárias – municipais e/ou estaduais – apenas intensificar ou manter o patamar de proteção.

 

No mesmo sentido, julgado que tem por objeto imóvel de Santa Catarina: “RECURSO ESPECIAL N. 1.505.083-SC – 2014/0338358-7 – (…) 4. Por ser o que oferece a maior proteção ambiental, o limite que prevalece é o do art. 2º da Lei 4.771/1965, com a redação vigente à época dos fatos, que, na espécie, remontam ao ano de 2011. Incide, portanto, o teor dado ao dispositivo pela Lei 7.511/1986, que previu a distância mínima de 100 metros, em detrimento do limite de 15 metros estabelecido pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Precedente da Segunda Turma: REsp 1.518.490/SC, Rel. Min. Og Fernandes, DJe 15.10.2018.

 

O Código Florestal atual estabelece também  como áreas de preservação permanente (APPs) as florestas e demais formas de vegetação natural situadas nos altos de morros; nas restingas e manguezais; nas encostas com declividade acentuada e nas bordas de tabuleiros ou chapadas com inclinação maior que 45º; e nas áreas em altitude superior a 1.800 metros, com qualquer cobertura ­vegetal.

 

A averbação da informação da existência de APP sobre o imóvel matriculado no Registro de Imoveis é realizada privilegiando os princípios da concentração e da publicidade ambiental. Assim, sendo apresentados ao Registrador documentos que apontam a existência de APP (Área de Preservação Permanente) cabe ao Registrador promover a sua publicidade, averbando-a à margem da respectiva Matrícula, indicando sua localização e extensão, prevenindo com tal prática terceiros interessados no citado imóvel e contribuindo para a sua fiscalização pelo poder público, pois sem tornar tal informação pública, por meio da averbação não há como efetuar-se o controle da norma ambiental.

 

A respeito, dispunha o Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina no ano de 2013:

 

Art. 802. O Registrador informará aos intervenientes acerca das restrições ao uso do imóvel quando este se localizar em Unidade de Conservação (ex.: Parque Estadual Serra do Tabuleiro, Parque Estadual Serra Furada, Parque Estadual das Araucárias, Reserva Biológica Estadual do Sassafrás, Reserva Biológica Estadual da Canela Preta, Reserva Biológica Estadual do Aguaí), bem como em área

considerada de preservação permanente APP.

  • 1o A providência determinada no caput será consignada no registro e será

dispensada quando já constar da escritura.

  • 2o Na ocorrência de dúvida quanto à existência de restrição ou aos seus limites,

o Registrador deverá consultar a Fundação de Amparo à Tecnologia e ao Meio

Ambiente – FATMA (endereço eletrônico: www. fatma.sc.gov.br), na qualidade de

gestora das referidas unidades.”

 

Já o atual Código de Normas, assim estatui:

 

“Art. 688. O oficial deve estar atento à completa identificação do titular de direito real e da propriedade imobiliária”.

 

“Art. 685. Além das previsões legais específicas, averbar-se-ão, na matrícula ou no registro de transcrição, para mera publicidade:

(…)

XI – os termos de responsabilidade de preservação de reserva legal e outros termos de compromisso relacionados à regularidade ambiental do imóvel e seus derivados;”

 

Para a averbação da APP, cabe ao interessado apresentar ao Registro de Imóveis:

 

  • Planta e memorial descritivo subscritos por profissional habilitado (engenheiros florestais ou agronômicos, por exemplo) com o respectivo recolhimento de anotação de responsabilidade técnica (ART);
  • A aprovação do órgão ambiental (estadual ou municipal) na planta;
  • A planta deverá conter a indicação da área, medidas e localização da APP.

 

Ainda com relação à Áreas de Preservação Permanente, é dever do Registrador, no ato da qualificação  (art. 198  da Lei 6015/73), exigir a respectiva licença Ambiental (LAI) para registro de parcelamentos do solo, condomínios de lotes, incorporações imobiliárias,  ou mesmo averbações de construção, quando o terreno se tratar de área abrangida por APP, nos termos do art. 5º da Resolução 237/97 do CONAMA.

 

No Estado de Santa Catarina, para o registro de Condomínio de Casas, há também necessidade de apresentação ao Registro de Imóveis da Licença Ambiental (LAI), sob pena de denegação do registro requerido (art. 778 do CN).

 

Com tais práticas, o Registrador, atuando  como braço do Estado,  verifica se está ou não sendo preservada a faixa de APP, podendo agir em caso de desrespeito ou invasão da área protegida por Lei, informando ao Ministério Público Estadual para que atue e tome providências (art. 6º da Lei 7347/85).

 

Outra atuação do Registrador como agente de proteção Ambiental é no tocante aos imóveis rurais. Neste caso, a atuação do Registrador está adstrita à necessidade de formular nota de exigência  para que seja apresentado recibo do CAR (Cadastro Ambiental Rural) – quando se tratar de transmissão da propriedade, desmembramento ou retificação de área do imóvel – a fim de que seja fiscalizada a implantação das áreas de Reserva Florestal Legal.

 

Em caso de ser apresentado CAR “zerado”, no qual não conste área destinada à Reserva Legal, cabe ao Registrador informar ao Ministério Público da Comarca, para investigação.

 

Sobre a máteria, o Código de Normas disciplina que “a prévia averbação do cadastro ambiental rural (CAR) é condição para a transmissão da propriedade, desmembramento ou retificação de área do imóvel” e que é  dispensada a averbação do número de inscrição no cadastro ambiental rural (CAR) nos casos de existência prévia de averbação da reserva legal (art. 685).

 

Cabe salientar, que a  apresentação do CAR no Registro de Imóveis e sua averbação é ato obrigatório, também para imóveis que tenham passado ao perímetro urbano após a edição da Lei n. 7.803/89, como forma de proteger o meio ambiente e não privilegiar aqueles proprietários que deixaram de proceder à averbação da reserva legal em tempo oportuno.

 

Não sendo apresentado o CAR, nem especializada a Reserva Legal, o Registrador deverá oficiar ao Ministério Público da Comarca, comunicando o fato e averbar a ausência da especialização da Reserva Legal à margem da respectiva Matrícula, como exige o art. 691 do Código de Normas.

 

Convém, também, destacar, que no Estado de Santa Catarina está em vigor a Lei 14.675/2009, que estabelece acerca da Reserva Legal (art. 122). De acordo com a lei estadual, se o imóvel rural não contiver Área de Reserva Legal, ou  esta encontrar-se diminuída, deverão ser adotadas medidas visando a recomposição, regeneração ou compensação da área degradada.

 

Ainda quanto à Reserva Legal, destaco que nos termos do Parecer (pesquisa nº 133/2015 de 19/11/2015, do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do MP/SC), de autoria do coordenador do CME, Promotor de Justiça Paulo Antônio Locatelli, cabe ao MPSC investigar quando apresentado ao Registro de Imóveis recibo do CAR com área de Reserva Legal inferior a 20% (vinte por cento).

 

Neste caso, ao receber a notícia do Registrador informando o fato, o Ministério Público irá investigar se realmente  tal propriedade (com menos de 4 módulos fiscais), possuía ou não, em 22 de julho de 2008, vegetação nativa  (art. 67, da Lei nº 12.651/12), como forma de assegurar a área rural consolidada e impedir novos desmatamentos.

 

Por fim, como outro papel ambiental do Registro de Imóveis, não se pode deixar de mencionar, a importante  missão do Registrador  consistente em fiscalizar a ocorrência de parcelamentos do solo irregulares na sua circunscrição, deixando de registrar títulos que, por vias transversas, impliquem em loteamentos clandestinos. Havendo indícios de tal prática, cumpre ao Registrador denegar o registro do título e oficiar ao Ministério Público.

 

Os loteamentos clandestinos são uma doença das cidades que precisa ser combatida com rigor, uma vez que toda a sociedade perde – em especial as gerações futuras – com a proliferação de empreendimentos criados à margem das leis.

 

Isso porque, deixam-se de ser criadas Áreas Verdes, praças, arruamentos e redes de esgoto. Sem falar nas questões tributárias, pois lotes clandestinos são transmitidos, muitas vezes por gerações, mediante o uso de “contratos de gaveta”, prática que implica na costumeira sonegação fiscal.

 

Enfim, um loteamento irregular é um mal que atinge múltiplas esferas:

 

  • Ambiental – não são criadas áreas verdes, não são criadas redes de esgoto, não são observadas as regras ambientais, entre outras questões;
  • Fiscal – o Estado deixa de arrecadar;
  • Social – a sociedade deixa de receber (na saúde, educação, etc) os benefícios oriundos dos tributos que deveriam ter sido recolhidos aos cofres públicos;
  • Ordenação Urbana – as cidades ficam desordenadas, sem vias públicas adequadas, sem praças, sem iluminação pública, sem redes de água e esgoto (…).

 

Portanto, estando evidente que um loteador que parcela irregularmente uma gleba cria uma dívida incalculável para a sociedade, não há dúvidas que cabe ao Registrador combater com rigor os loteamentos clandestinos.

 

A Corregedoria-Geral de Justiça do Paraná, por meio de orientação – Protocolo SEI/TJPR n. 1171304, disciplinou que “(…) Os Registradores de Imóveis ao efetuarem a qualificação registral devem conciliar a necessidade de fiscalização dos parcelamentos irregulares com o direito de propriedade garantindo pela Constituição Federal no artigo 5º, inciso XXII, de forma a evitar fraudes à lei nº 6.766/1979 e assim assegurar o cumprimento dos deveres urbanísticos”, determinando uma série de medidas a serem tomadas pelo Registrador.

 

O Código de Normas de Santa Catarina estabelece a proibição do registro de títulos que indiquem a existência de parcelamento irregular do solo (art. 711), estabelecendo critérios ao registrador para a configuração de loteamento clandestino. Deverão ser considerados, dentre outros dados objetivos: a disparidade entre a área fracionada e a do todo maior; a forma de pagamento em prestações; e os critérios de rescisão contratual (art. 715). E diante de indícios da existência de loteamento clandestino, cabe ao registrador noticiar ao representante do Ministério Público, com remessa de cópia da documentação disponível (art. 717).

O combate aos loteamentos clandestinos deve ser efetuado inclusive nos procedimentos extrajudiciais de usucapião, denegando o Registrador o processamento e o consequente registro, por ofensa à Lei 6766/79 e à Constituição Federal (art. 225). Em suma: Sem parcelamento regular, não é possível abrir a Matrícula. Sem a Matrícula, o usucapião não pode ser registrado. A Doutrina pátria comunga desse entendimento:

“Sem possibilidade de registro, por falta de Matrícula, que não poderia ser aberta, sem a regularização do loteamento, a sentença concessiva do usucapião seria um título inútil. Não se concebe que possa extrair algum resultado útil” (in: Cintra, Grinover e Dinamarco, Teoria Geral do Processo, 7 ed., p. 230, RT, S. Paulo).

 

Os Tribunais, por sua vez,  têm reiteradamente decidido que o usucapião não é via adequada à regularização de loteamento clandestino, consoante os seguintes precedentes:

 

“A ação de usucapião não se constitui em instrumento processual adequado a regularizar o fracionamento de área rural em urbana, notadamente quando se sabe que se trata de área integrante de loteamento clandestino, não aprovado pelo município, que sequer Matrícula existe no registro imobiliário (TJMG – Data de Julgamento: 16/12/2014; Data de Publicação: 28/01/2015; Cidade: Esmeraldas; Estado: Minas Gerais; Relator: Vicente de Oliveira Silva)

“USUCAPIÃO DE LOTE DE TERRENO DE DESMEMBRAMENTO CLANDESTINO, EM DESACORDO COM OS REQUISITOS DO ARTIGO 18 DA LEI 6.766/79 – Impossibilidade de registro, a inviabilizar o pedido de reconhecimento da prescrição aquisitiva.” (TJSP – Apelação nº 157.508-4/4-00 – Rei. Luiz Ambra – 8 Câmara de Direito Privado – j . 27.03.09).

USUCAPIÃO – O usucapião não é o meio apropriado para regularização de loteamento clandestino e sim modo de aquisição de propriedade pela posse animus domini. Recurso provido para julgar improcedente a ação”. (TJSP – Apelação Cível nº 84.792-4 – Rei. Ênio Zulianni – 27.07.99 – V.U.).

 

Portanto, diante de todo o exposto, conclui-se que é de grande amplitude o papel do Registrador de Imóveis como agente de proteção ambiental, podendo contribuir de forma decisiva, por meio de sua atuação diária, para a preservação ambiental em sua circunscrição.

 

[i] “ No seu aspecto formal, o princípio da concentração é um dos princípios registrais que decorre da interpretação da Lei dos Registros Públicos e se consagrou na prática registral brasileira, tendo sido amplamente reconhecido, não apenas pelos Registradores, mas também pela jurisprudência dos Tribunais. Esse princípio foi doutrinariamente desenvolvido pelos estudos de Décio Erpen, desembargador aposentado do TJRS, e João Pedro Lamana Paiva, Registrador imobiliário em Porto Alegre-RS, com a adesão de Mário Pazutti Mezzari, Registrador imobiliário em Pelotas-RS. (…) tem seu fundamento mais remoto no fato de que o Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica” (in: LAMANA PAIVA, João Pedro, Princípio da Concentração, extraído do site: http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=695, acesso em 07/08/2020).