Hoje é domingo, 03 de julho de 2022

Legislação aplicável:

Constituição Federal: arts. 5º, XII, 102, 183 e 191.

CPC: Art. 1.071 do novo CPC (Lei 13.105/15);

LRP: Arts. e 167, I, 28) e  216-A;

Código Civil: Usucapião Ordinário (Art. 1.242 CC, extraordinário (Art. 1.238 CC), especial urbano (Arts. 183 da CRFB/88 e 1.240 CC), especial rural (Arts. 191 da CRFB/88 e 1.239/ do CC), ou coletivo (artigo 10 da Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade);

Circular n. 26, de 15 de março de 2016 da CGJ/SC.

Dentre muitas das inovações trazidas, o “novo CPC” alterou a Lei dos Registros Públicos, acrescentando  a esta o “art. 216-A”, que dispõe acerca da possibilidade de ser reconhecido extrajudicialmente o direito ao usucapião, o qual será processado perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, qual seja, o da Comarca onde estiver situado o terreno a ser usucapido:

“Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

  • 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
  • 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
  • 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
  • 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
  • 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
  • 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
  • 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
  • 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
  • 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
  • 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Benefícios do usucapião na  esfera extrajudicial:

Mais rápido e mais econômico

Desafoga o Judiciário ao mesmo tempo em que

contribui para a economia processual e a eficiência da prestação jurisdicional

(art. 8º do novel CPC).

Trata-se de processo administrativo que tramitará no Registro de Imóveis ao fim do qual o Registrador competente decidirá positiva ou negativamente, ou seja, rejeitará ou aceitará o registro do usucapião.

Assim, existem duas etapas a serem percorridas:

A primeira, a do processo de usucapião [antes somente possível na via judicial], que culmina e finaliza com uma decisão administrativa (pela procedência ou improcedência do pedido); e

A segunda,  a do registro propriamente dito, que implicará abertura de matrícula para o imóvel originariamente de posse ou no registro do usucapião junto a matrícula já existente, caso se trate de imóvel de propriedade.

A propriedade é um direito fundamental previsto no artigo 5º, inciso XXII da Constituição Federal.

As terras públicas  não são usucapíveis

Constituição Federal:

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

Art. 183.  § 3º – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Art. 191. parágrafo único. – Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Para ser reconhecido o direito ao usucapião, a posse deve ser  mansa, pacífica, contínua e exercida publicamente com “animus domini” (intenção de dono), pelo  tempo necessário previsto na legislação.  Ou seja, deve haver um tempo contínuo da posse do bem, necessário à configuração da espécie de usucapião ao qual o requerimento se encaixa.

DOCUMENTOS A SEREM APRESENTADOS NO RI:

Requerimento assinado por advogado inscrito na OAB –  EM DUAS VIAS –  com qualificação e endereço completo do(s) interessado(s) [art. 176, § 1º, II, “4)”, e III, “2)” da Lei 6015/73; arts. 461, II e §1º, 476, 478 e 688 do Código de Normas da CGJSC].

Se pessoa física:  separado(a), divorciado(a), viúvo(a) ou convivente. Se solteiro(a): declarar que não vive em União Estável. Se casado, ou em caso de manter união estável,  o esposo(a) ou convivente deverá ser nominado(a) e qualificado(a), e dar anuência (salvo no regime de separação absoluta de bens) (art. 1.647, II, CC, e 73 da Lei 13.105/15 – novo CPC). Averbar-se-á a união junto à matrícula a ser aberta (art. 246 da LRP, art. 685, VIII, do CN e Enunciado  n. 02 ANOREG/SC e ATC/SC). Há ainda opção do registro do contrato/escritura de União Estável no Livro E do Registro Civil (art. 2º Provimento 37/14 CNJ). Assinar pedido e efetuar pagamento de emolumentos.

Apresentar Certidão de Estado Civil atualizada do interessado, art. 484 CN c/c Enunciado n. 2 (notas) ANOREG/SC – ATC/SC. Casado (a): Regime de casamento não for o legal,  deve apresentar a Escritura de Pacto Antenupcial registrada do Livro 3 do seu domicílio conjugal. O pacto será averbado junto à matrícula a ser aberta. Se o pacto não foi registrado ainda, registrar-se-á neste Ofício.

Estrangeiro: constar CPF, passaporte ou documento de identificação de seu país se houver tratado internacional aceitando. (Instrução Normativa nº 461, de 18 de outubro de 2004, arts. 478 e 479 do CN). Apresentar a certidão de estado civil, que deve ser consularizada, traduzida para o português por tradutor juramentado e registrada no Registro de Títulos e Documentos da comarca de sua residência (Decreto Federal n. 13.609, de 21 de outubro de 1943, art. 129, 6º, da lei 6015/73, art. 224 do CC e art. 157 do CPC).

Se pessoa jurídica: indicar o CNPJ e sede, acompanhar contrato social atualizado/última alteração contratual + certidão simplificada atual (90 DIAS) da Junta Comercial – art. 483 CN 2014,  Enunciado n. 20 (tabelionato de notas) ANOREG/SC – ATC/SC e art. 1º da Lei nº 8.935/94. Anexar cópia autenticada dos respectivos comprovantes de endereço e documentos de identificação (RG, CPF).

Atenção:  PESSOA JURÍDICA NÃO PODE SER AUTORA DE PEDIDO DE USUCAPIÃO ESPECIAL

(Arts. 183 e 191 da CRFB/88 e  1.239 e 1.240 CC).

 

No Requerimento, constar:

– o nome de todos os confrontantes (com ou sem matrícula). Se o(s) imóvel (is) confinante(s) houver matrícula(s), deverá constar  também o nome dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e/ou averbados, indicando os números das respectivas Matrículas. Se casados, nome do marido e da mulher, com qualificação e endereço completos (art. 176, § 1º, II, “4)”, e III, “2)” da Lei 6015/73; arts. 461, II e §1º, 476, 478 e 688 do CN); Se confrontante for pessoa jurídica, indicar CNPJ, sede e representante legal, fazendo-se acompanhar de contrato social atualizado/última alteração contratual + certidão simplificada atual (90 DIAS) da Junta Comercial – art. 483 do CN,  Enunciado n. 20 (Tabelionato de Notas) ANOREG/SC – ATC/SC e art. 1º da Lei nº 8.935/94.

– Declaração, na qual conste que é firmada sob as penas de responsabilidade civil e criminal, assinada pelo requerente(s), com firma reconhecida, afirmando se o imóvel possui ou não matrícula neste Ofício ou no Registro de Imóveis de Tijucas. Havendo matrícula, ainda que o terreno usucapiendo se refira à parte desta ou tenha descrição diversa, deverá ser indicada;

– Indicar o nome da(s) pessoa(s) em nome da(s) qual(is) estiver matriculado o imóvel usucapiendo e/ou o nome dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados na matrícula do imóvel usucapiendo, ou ainda ocupante(s) e/ou possuidores, com qualificação e endereço completos.

Indicar a espécie de usucapião que o pedido se enquadra (Usucapião Ordinário (Art. 1.242 CC, extraordinário (Art. 1.238 CC), especial urbano (Arts. 183 da CRFB/88 e 1.240 CC), especial rural (Arts. 191 da CRFB/88 e 1.239/ do CC), ou coletivo (artigo 10 da Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade);

  1. a) Usucapião Extraordinário: exige posse mansa e pacífica e sem interrupção pelo prazo de 15 (quinze) anos, independente do justo título ou boa fé.

Reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele tiver sido realizados obras e serviços de caráter produtivo.

  1. b) Usucapião Ordinário: exige posse mansa e pacífica e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, sendo necessário o justo título e boa fé.

“Justo título:  “qualquer instrumento jurídico hábil a transferir a propriedade, independentemente de registro”

(TJMG, Ap. Cív. 1.0433.04.121566-9/001, Rel.: Min. Aldir Passarinho júnior).

Boa fé: “ignorância do vício ou obstáculo à aquisição da coisa”.

“Crença em que se acha o possuidor, de que a coisa lhe pertença”

(Clóvis Bevilaqua)

Presunção  advinda do justo título.

Elemento negativo: Ausência de má-fé -> Caio Mário. Cabe ao usucapido provar a má-fé.

Usucapião Tabular: O prazo será reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecidos a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Ex.: falsidade de título aquisitivo decretado por sentença (art. 216 LRP – presunção juris tantum de domínio).

  1. c) Usucapião Especial:

– Urbano: exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel urbano utilizado como moradia, pelo prazo de cinco anos em área não superior a 250 metros quadrados (artigos 183 da CRFB/88 e 1.240 CC):

– Rural: Exige posse ininterrupta e sem oposição, de imóvel rural tornando-o produtivo por seu trabalho, pelo prazo de 5 anos em área não superior a 50 hectares (artigos 191 CRFB/88 e 1.239 do CC).

Em ambos os casos, o requerente deve comprovar que não possui outro imóvel e que dele retira a subsistência, quando rural.

  1. c) Usucapião Coletivo: artigo 10 da Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade. Exige posse ininterrupta e sem oposição, de área urbana com mais de 250 metros quadrados, ocupada por população de baixa renda para sua moradia e desde que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor e que nenhum deles não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

–             Explicitar os fatos que atestem a posse e o preenchimento dos  requisitos necessários para declaração do usucapião (posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo tempo necessário à espécie de usucapião que se encaixa), e os fundamentos jurídicos da pretensão e o pedido;

–             Declarar  se houve antecessores na posse do imóvel “acessio” ou “sucessio possessionis” (incabível no usucapião especial), nominando toda a cadeia de antecessores e os seus títulos (escrituras, contratos, matrículas, etc);

– Requerimento para notificação das Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal, acompanhado uma via extra do requerimento, memorial, planta e ART, para cada ente (§ 3º do art. 216-A da LRP). A parte deverá optar entre a notificação por carta/AR ou pessoal, via RTD, efetuando o pagamento da forma escolhida;

– Requerimento para notificação extrajudicial das pessoas (confrontantes/titular de direito real/proprietário), que não assinaram as plantas, apresentando uma via extra do requerimento, memorial , planta e ART, para cada notificado (inclusive cônjuges ou conviventes – § 2º do art. 216-A da LRP). A parte deverá optar entre a notificação por carta/AR ou pessoal, via RTD, efetuando o pagamento da forma escolhida;

Obs.: a ausência de concordância expressa de confrontante, no prazo de 15 dias contados da notificação, será interpretado como discordância (§ 2º do art. 216-A da LRP).

– Requerimento para expedição de edital para publicação em jornal de grande circulação, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar no prazo de 15 dias (§ 4º, do art. 216-A da LRP). Efetuar pagamento do edital.

OBSERVAÇÃO:

Apresentado o requerimento este será protocolado (art. 182 e ss. da LRP) e autuado como “processo” pela Registradora, a qual prorrogará, no livro próprio, o prazo da prenotação. Os efeitos do protocolo, que são os da prioridade do título e da preferência nos direito reais (art. 186 da LRP), ficarão suspensos e valerão até a data do acolhimento ou da rejeição do pedido, pela Registradora (decisão motivada).

O Requerimento deve vir instruído com os seguintes documentos:

  1. a) Procuração pública (traslado ou certidão) ou particular (original) assinada pelo(s) outorgante(s), indicando os dados do imóvel, com poderes ad judicia e extra especiais e específicos habilitando o advogado a praticar todos os atos necessários para o processo e registro do usucapião.
  2. b) Ata notarial lavrada pelo Tabelião da Comarca onde se situa o imóvel usucapiendo, que deverá observar o seguinte:

O tabelião deve buscar elementos de configuração da posse  – deve haver: corpus e animus domini (posse com ânimo de dono). Atestar que o imóvel encontra-se na posse atual do requerente e as circunstâncias que a caracterizem.

A ocupação indevida gera mera detenção, a qual a lei não atribui proteção. A detenção é um estado de fato, onde o detentor não ostenta a qualidade de possuidor, ou porque não tem a intenção de ser dono, ou porque não pode ser dono, ou por agir em nome e por conta do proprietário ou do possuidor.

Ex.: Caseiro.

–  indicar a espécie de usucapião, a caracterização da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo tempo necessário à espécie de usucapião que se encaixa e o preenchimento de todos os demais requisitos legais para sua caracterização  [ordinário (Art. 1.242 CC/02, extraordinário (Art. 1.238 CC/02 ), especial urbano (artigo 183 da CF e 1.240 CC), especial rural (artigo: 191/CF e 1.239/CC), ou coletivo (artigo 10 da Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade];

– declarar  se houve “acessio” (sucessão de fato, com soma de posse , inter vivos) ou “sucessio possessionis” (sucessão hereditária ou testamentária, mortis causa) –  incabíveis no usucapião especial –  nominando toda a cadeia possessória de antecessores e os seus títulos (escrituras, contratos, matrículas, etc) e o período da posse exercida pelo requerente e pelos seus antecessores, se for o caso;

Cadeia possessória

é a demonstração cronológica do exercício da posse

no decorrer do tempo.

Ex.: É quando se comprova que A transfere para B que transfere para C.  Deve constar o nome dos antigos possuidores, suas identificações e o período da posse de cada um, quando for o caso.

–             descrever o imóvel usucapiendo, suas medidas,  confrontações, e a localização precisa, indicando se há construção sobre o terreno ou benfeitorias, bem como qualquer oneração (hipoteca, usufruto, etc) ou restrição administrativa (APP,  APA, Reserva Florestal Legal, Servidão, etc).  Obs.: Estes dados  devem ser trasladados fielmente do memorial   assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional (ART), devidamente quitada (art. 618 do CN);

–             Atestar a situação do imóvel perante a Fazenda Pública Municipal (urbano) e perante o INCRA (rural), por meio da apresentação de Certidões Negativas de imposto municipal e/ou ITR, indicando a inscrição imobiliária e/ou código do imóvel rural e os dados do CCIR (art. 21 da Lei 939/96, art. 22 Lei 4947/66 e art. 1º do  Decreto 4.449/2002 – Lei 7433/85, art. 1º, §2º, e Dec. 93240/86, art. 1º, III e  CNCGJ/SC: Art. 651 e 802, II);

  1. c) Planta e memorial descritivo em meio físico (duas vias) e digital, assinados com firma reconhecida por:

– profissional legalmente habilitado com (ART) devidamente quitada, (art. 618 do CNCGJSC);

–  pelo requerente;

-pela(s) pessoa(s) em nome da(s) qual(is) estiver matriculado o imóvel usucapiendo bem como pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo (se imóvel com matrícula);

– por todos os confrontantes com ou sem matrícula, e também pelos  titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados nas matrículas dos imóveis confinantes (se imóvel com matrícula);

OBS.: Deverá conter a anuência da  Prefeitura Municipal de Porto Belo ou de Bombinhas-SC, do Estado ou União/DNIT, na planta e memorial, onde confrontar com via pública (rua, estrada, BR), ou rio. Anuência da SPU (se confrontar com terreno de marinha ou acrescido).

Se interferir com terras de marinha, apresentar certidão da SPU indicando a área total alodial e a área de marinha sob regime de ocupação ou aforamento. Nesse caso, a proprietária do imóvel é a União (art. 20, VII, CRFB/1988 c/c art. 1º, “a”, do Decreto-Lei nº 9.760 de 5-9-1946).

OBS.: Não havendo assinatura de algum confrontante na planta, poderá ser apresentado requerimento solicitando a este Ofício que notifique pessoalmente, via RTD, ou por correio, via AR. Neste caso, trazer 01 via extra original ou em cópia autenticada da Planta e Memorial para notificação de cada confrontante faltante, com as assinaturas dos demais confrontantes.

Obs.: a ausência de concordância expressa de confrontante, no prazo de 15 dias contados da notificação, será interpretado como discordância (§ 2º do art. 216-A da LRP).

  1. d) Certidões negativas, civil e criminal, da Justiça Federal da 4ª região ( www.trf4.jus.br ícone “certidão on line”, tipo de certidão “civil e criminal”) e da região cuja jurisdição abranja o Município do domicílio do requerente; da Distribuição do Foro Trabalhista de Balneário Camboriú e do foro trabalhista cuja jurisdição abranja o Município do domicílio do requerente, e da Justiça Estadual (civil, criminal, executivos fiscais, falência e concordatas), da Comarca de Porto Belo e do domicílio do requerente.

Todas as certidões devem ser expedidas  em nome do requerente  e de toda a cadeia de possuidores/proprietários/titulares de direito anteriores (antecessores do imóvel), pelo prazo necessário à aquisição da propriedade (10 anos com justo título, 15 anos sem justo título ou 05 anos – se usucapião especial);

  1. e) Certidão negativa de registro ou positiva de registro (matrícula) do imóvel usucapiendo. Requerer neste Oficio e apresentar certidão negativa ou positiva (inteiro teor, ônus e ações) do imóvel expedida pelo Registro de Imóveis de Tijucas para instruir o processo (art. 197 LRP);
  2. f) Certidão da FATMA, FAMAP e/ou FAMAB informando se o imóvel usucapiendo encontra-se ou não, total ou parcialmente, localizado em Área de Preservação Permanente (APP), Área de Preservação Ambiental (APA), Área de Relevante Interesse Ecológico, ou de Reserva Florestal Legal (RL) – Lei 6.938/81 e art. 225 da Constituição Federal. Se houver qualquer limitação administrativa ambiental, esta será averbada na matrícula e deverá ser localizada na planta em memorial (Circular 01/2012 CGJ/SC, art. 167, II, 23, LRP).

A lei 9.985/2000 dispõe e seu art.15 sobre Área de Preservação Ambiental, definindo-a. A mesma lei estabelece acerca da  Área de Relevante Interesse Ecológico. As Áreas de Preservação Permanente (APP) estão tuteladas pelo texto constitucional no art. 225, §1°, que incumbiu ao Poder Público, para assegurar o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.  O Código Florestal (Lei nº 12.651, de  25 de maio de 2012), trata das Áreas de Preservação Permanente (APP) – arts. 1º-A, 3º, inciso II,  4º, e  6º – e da  Reserva Legal – arts. 1º-A, 3º, inciso III, e 12. Considera-se Área de Preservação Permanente – APP: “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”. Entende-se como Reserva Legal: “área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa”. A área da Reserva Legal pode sobrepor-se à Área de Preservação Permanente (Art. 167, II, 22, da Lei 6015/73, art. 18, caput e § 4º da Lei 12.651, de 25/05/2012, art. 6º e 21 do Decreto 7.830/2012 c/c art. 3º do Decreto 8.235/2014, INSTRUÇÃO NORMATIVA No 2/MMA Ministério do Meio Ambiente, DE 06 DE MAIO DE 2014, Capítulo IV-B, Título IV da Lei Estadual  14.675 e Decreto Estadual 2.219, de 04/06/2014, e Circular n. 165, de 04 de agosto de 2014 da CGJ/SC).

  1. g) Justo título (contratos/ou escrituras) e/ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, tais como: comprovantes de pagamentos dos impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel, contas de água, luz e telefone, alvarás de construção, etc.;
  2. h) 03 (três) fotografias do imóvel (no mínimo), atuais e de ângulos diversos;
  3. i) avaliação do imóvel (valor de mercado) firmada pelo próprio requerente, corretor de imóveis e/ou avaliador judicial;
  4. j) 02 (dois) mapas do site “google Earth”, destacando com caneta marca texto a exata localização do imóvel, assinado pelo profissional que elaborou o memorial e a planta, e pelo requerente(s);
  5. k) Apresentar certidão de não incidência do ITBI emitida pela Prefeitura (art. 136, V, CTM de Porto Belo, LCM 140/2011 de Bombinhas, que revogou o inciso IV, do art. 21 da Lei nº 088/1993), arts. 802, I,

e 505 do CN e 289 da LRP;

  1. l) Se imóvel urbano, apresentar IPTU ou Certidão da Prefeitura com n. inscrição imobiliária, endereço, se há benfeitorias e valor venal (art. 176, § 1º, II, “3)”, b, da Lei 6015/73 e art. 16, LC 156/97). Se houver construção – efetuar a averbação – ver requisitos próprios – art. 167, II, 4, LRP e art. 692 do CN/CGJ/SC. NÃO HAVENDO CADASTRO (IPTU), COMPROVAR POR MEIO DE CERTIDÃO NEGATIVA DO IMÓVEL E EM NOME DO REQUERENTE (PREFEITURA);
  2. m) Se imóvel rural: apresentar último CCIR, CND de ITR dos 05 últimos exercícios (art. 21 da Lei 9393/96, art. 22 Lei 4947/66 e art. 1º do Decreto 4.449/2002) e o recibo de inscrição do imóvel no CAR (Comunicado 15/2014 CGJ/SC) e será feita averbação.
  3. n) Quando se tratar de Usucapião Especial (art. 183, §§. 1º e 3º da CF): Requerer a expedição da Certidão negativa de registro de imóvel em nome do requerente por este Ofício (Comarca de Porto Belo); apresentar certidão negativa expedida pelo Registro de Imóveis de Tijucas e pelo Registro de Imóveis do domicílio do requerente, mais declaração sob responsabilidade civil e criminal de que não é proprietário de outro imóvel urbano ou rural, com firma reconhecida por autenticidade.

 

Observações:

Julgando insuficiente a prova documental, a Registradora poderá solicitar ou realizar diligências, ir até o imóvel, determinar a realização de perícia, ou outro meio de prova para a elucidação de qualquer ponto de dúvida (§ 5º do art. 216-A da LRP).

Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, a registradora marcará data para tentativa de acordo entre as partes. Não havendo conciliação,  remeterá os autos ao juízo competente, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (arts. 712-A CN/CGJ/SC).

Transcorrido o prazo de 15 dias da publicação do edital na imprensa (§4º art. 216-A, LRP), sem pendência de diligências na forma do § 5o deste mesmo artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

A rejeição do pedido extrajudicial de usucapião pela Registradora não impede o ajuizamento de ação de usucapião (§ 6º e 9º do art. 216-A da LRP).

IMPORTANTE:

HAVENDO INDÍCIOS DA EXISTÊNCIA DE PARCELAMENTO DO SOLO CLANDESTINO, A REGISTRADORA NOTICIARÁ O FATO AO REPRESENTANTE DO MINISTÉRIO PÚBLICO DA COMARCA, com remessa da documentação disponível.

(item 2.11 da Circular 26/2016 e art. 717 do CN/CGJSC)

VEDADO: USUCAPIÃO DE LOTE.

NO CASO DE LOTEAMENTO, USUCAPIR A GLEBA COMO UM TODO, para após registrar o loteamento na forma da Lei 6766/79. Somente então, o adquirente do lote estará autorizado a registrar seu título neste Ofício.

O usucapião não é via adequada à regularização de loteamento clandestino, consoante os seguintes precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL RURAL. FRACIONAMENTO IRREGULAR.

LOTEAMENTO CLANDESTINO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

SENTENÇA MANTIDA. I – A ação de usucapião não se constitui em instrumento processual adequado a regularizar o fracionamento de área rural em urbana, notadamente quando se sabe que se trata de área integrante de loteamento clandestino, não aprovado pelo município, que sequer matrícula existe no registro imobiliário. II – Verificado que eventual sentença declaratória de aquisição do domínio de bem imóvel não poderá ser transcrita no registro de imóveis, é de se manter a sentença que julgou extinto o processo, sem a resolução de mérito” (TJMG – Data de Julgamento: 16/12/2014; Data de Publicação: 28/01/2015; Cidade: Esmeraldas; Estado: Minas Gerais; Relator: Vicente de Oliveira Silva)

 

“USUCAPIÃO – O usucapião não é o meio apropriado para regularização de loteamento clandestino e sim modo de aquisição de propriedade pela posse animus domini. Recurso provido para julgar improcedente a ação”. (TJSP – Apelação Cível nº 84.792-4 – Rei. Ênio Zulianni – 27.07.99 – V.U.).

USUCAPIÃO DE LOTE DE TERRENO DE DESMEMBRAMENTO CLANDESTINO, EM DESACORDO COM OS REQUISITOS DO ARTIGO 18 DA LEI 6.766/79 – Impossibilidade de registro, a inviabilizar o pedido de reconhecimento da prescrição aquisitiva – Apelo do Ministério Público provido, para julgar improcedente a ação -Comunicada a Corregedoria Geral da Justiça das irregularidades apuradas no Registro Imobiliário local. (TJSP – Apelação nº 157.508-4/4-00 – Rei. Luiz Ambra – 8 Câmara de Direito Privado – j . 27.03.09).

Sem parcelamento regular, não é possível abrir a matrícula. Sem a matrícula, a sentença que deferisse o usucapião não poderia ser registrada.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo recusa o registro de título de aquisição de lote de terreno, sem a prévia regularização do loteamento:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de venda e compra – Loteamento não registrado – Abertura de matrícula – Impossibilidade – Imóvel com descrição precária e, sua área maior, vendido em parte segregada – Necessidade de apuração do remanescente – Ausência de controle da disponibilidade e da especialidade – Identificação do proprietário e de sua mulher – Necessidade de adequação dos dados qualificativos do título com os do registro – Averbação que se faz necessária -Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 118-6/0, Rei. Des. Luiz TâmbaraJ. 25.11.2003).

 

“REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de registro de escritura pública de compra e venda de lotes que integram loteamento não inscrito, mantida na sentença de procedência da dúvida suscitada pelo Oficial. Lotes destacados de área maior, que apresentam descrição precária. Necessidade de apuração da área e devida delimitação e caracterização dos lotes, de modo a permitir o ingresso seguro, no registro imobiliário, evitar sobreposição de área e possibilitar o controle da disponibilidade. Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 651-6/2, Rei. Des. Gilberto Passos de Freitas, j . 22.2.2007).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de escritura de venda e compra de lote destacado de área maior -Loteamento clandestino – Indispensável a prévia regularização do parcelamento – Ocorrência de destaques anteriores – Inviabilizado o controle de disponibilidade e especialidade – Necessidade de apuração do remanescente e da correta localização do lote na área de que foi destacado – Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 810-6/9, Rei. Des. Ruy Camilo, j . 27.5.2008)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Fração ideal de imóvel a que atribuída área certa – Elementos registrados que demonstram a implantação de parcelamento irregular do solo urbano – Registro inviável – Recurso não provido (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n.º 857-6/2, Rei. Des. Ruy Camilo, j . 3.6.2008).

Sem possibilidade de registro, por falta de matrícula, que não poderia ser aberta, sem a regularização do loteamento, a sentença concessiva do usucapião seria um título inútil. Não se concebe que possa extrair algum resultado útil (Cintra, Grinover e Dmamarco, Teoria Geral do Processo, 7 ed., p. 230, RT, S. Paulo, 1990).

 

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – Imóvel urbano – O lote usucapiendo faz parte de loteamento irregular e foi dado em aforamento ao apelado pela Mitra Diocesana de Taubaté – O direito real de enfiteuse não se constituiu, à falta de registro do loteamento e abertura de matrículas dos lotes – Conquanto tenha permanecido no plano do direito pessoal o aforamento, conclui-se que a posse direta do apelado não é exercida animo domini- Por derivar de contrato, a posse do apelado não é apta à aquisição de domínio pela longevidade -Ademais, não se presta o usucapião à regularização de loteamento clandestino – Sem parcelamento, não é possível a abertura de matrículas – À falta de matrícula, não é possível o registro de sentença que concedesse o usucapião – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Configurada a inutilidade do provimento jurisdicional pleiteado – Processo extinto, sem julgamento do mérito (art. 267 , VI, do CPC )- Recurso provido ( TJ-SP – Apelação APL 994050556150 SP  – Data de publicação: 17/03/2010).

Demais Requisitos:

(   ) FRJ (valor do imóvel superior a R$16.000,00, incidência de 0,3%) – base de cálculo: maior valor – valor do imóvel para fins fiscais, declarado ou avaliação (Lei 8.067/90 art. 16 LC 156/97, art.. 2º, Res. 04/04 e Res. 06/15 CMTJSC, art. 505 do CN/CGJ/SC).

(   ) Emolumentos – base de cálculo – valor do imóvel para fins fiscais, declarado ou avaliação –  maior valor – art. 16 LC 156/97; se fora do valor de  mercado, impugnar – Arts.497,  502 a 504 do CN/CGJ/SC e Enunciado n. 01 RI (ANOREG/SC e ATC/SC).

Não existe ainda lei prevendo no Estado de Santa Catarina o valor dos emolumentos para o processo de usucapião. O valor dos emolumentos para o processo de usucapião (art. 14 LRP , art. 28 art. 8935/94 e art. 24 da LCE 156/97) será cobrado após consulta à Juíza Diretora do Foro (art. 421 CN). No protocolo do requerimento serão cobrados os emolumentos para o registro (ANEXO III – RCE).

AS DILIGÊNCIAS/VISTORIAS PODEM SER COBRADAS DE ACORDO COM A TABELA DE EMOLUMENTOS – RCE TABELA II, itens 5 e 6  – ART. 707, I, CN/CGJSC.

  • 1º § 1º As atividades externas, assim como a conferência do memorial e da planta, poderão ser realizadas, sob a responsabilidade do oficial, por preposto ou técnico contratado, desde que o autor da diligência ou vistoria seja identificado e subscreva o documento resultante.

EDITAL: RCE – Tabela VII, item 7

Notificações Pessoais de confrontantes: RCE – TABELA II, itens 5 e 6.

(   ) Será emitida DOI no registro – Art. 460 do CN/CGJ/SC e Instrução Normativa RFB n. 1.239, de 17 de janeiro de 2012.